민간임대 분양전환 편법분양 - 부동산단타

안녕하세요~ ^^

책 읽는 김주관입니다~ ^^

 

"부동산판 오징어게임" 민감임대에 '수억 웃돈' 이라는 기사를 보고,,, 오잉~~~~???

 

한번 알아보도록 하겠습니다.

 

- 민간임대란 무엇인가?

일반적으로 임대사업자 혹은 건설사가 아파트를 사서 혹은 지어서 민가인들에게 제공하는 것인데. 이 기사는 건설사가 아파트를 지어서 임대하는 경우입니다.

- 반대로 공공임대는 LH에서 지어서 임대하는 것인데, 거주민들이 LH를 선호지 않죠? ㅠ 민간임대는 LH가 아니고, 자이, 힐스테이트 같은 선호하는 브랜드 건설사가 짓는 것입니다.

이런 비선호도에 따라 박근혜 정부에서 뉴스테이부터 시작해서 민간임대가 시작되었습니다. 그런데 보통 사람들은 능력만 된다면 집을 소유하고 싶지, 임대를 계속 살고 싶지 않습니다. 당연히 인기가 없었고, 건설사 입장에서도 선분양이 아니라 인기가 없었습니다.(건설사는 분양 완판해서 시세 차익을 남기는 구조이기 때문입니다.)

또, 장기임대는 10년 지나서 분양 가능하고 의무 임대기간(8년-10년)이 있습니다. 그런데 10년 뒤 부동산 시장 좋을지 않좋을지 누가 알겠습니까?

미래불확실성이라는 리스크가 존재합니다. 반드시 10년 뒤 부동산 상승장이어야만 수익이 나는 구조이기 때문에 더욱 인기가 없었습니다.

 

그런데, 요즘 이 민간분양의 인기가 올라가고 있습니다. 

민간임대는 정부지원을 받는 경우와 안 받는 경우로 나뉘는데, 정부지원을 받으면 입주자격 까다로워지기 때문에

그냥 건설사가 자기 돈으로 지어서 건설하면 입주자격이 거의 없습니다. "지역제한과 19세 이상" 이것만 충족하면 누구나 청약 가능하다. 당연히 청약통장 안 쓰고 줄만 섭니다. ^^;;;;

 

그럼 이런 민간분양이 왜 인기가 있을까요?

분양의 확정적을 해주겠다는 약속(예. 양도보장계약서, 분양보증계약 등)을 해주기 때문에 실제로 임대가 아닌 분양받는 효과가 있기 때문입니다.

예를들어, 임대는 보증금 2억 월20만원이라면, 보증금은 일반 분양처럼 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 이렇게 냅니다.

그런데, 보증금의 중도금은 주택담보대출이 아닙니다. 그렇기 때문에 '주택담보대출 규제를 받지 않습니다"

건설사가 잘아는 금융기관 통해서 아주 좋은 조건으로 중도금 대출을 해 준다는 의미입니다.

 

그렇다면 건설사가 분양을 약속해주는 분양확정계약서(가칭)를 쓰면, 분양받을 때 더 내야하는 금액을 어떻게 납부할까요?

확정분양은 1억을 더 내야 한다고 가정하면, 그 1억을 처음 보증금 2억+월20만원에서 보증금에 1억을 더 얹어 보증금 3억+월20만원으로 하고 그 중도금 3억을 대출을 이용해서 나누어 냅니다. 3억을 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 이런식으로 나누어 내는 것입니다.

그럼 이게 사실상 분양과 같은 것입니다.

그런데 더 좋은건, 내 것이긴 하지만, 10년동안 소유권이 안 잡히기 때문에 무주택자는 무주택 유지가 가능하고, 다주택자라면 세금부담이 없다는 것입니다. 대박~~!!

 

여기서 또, 전대차가 가능합니다

전대차는 내가 세입자인데 또 다른 세입자를 들인다는 것입니다. 예를 들어 내가 세를 받아서 다른 사람에서 더 비싸게 세를 준다거나, 내가 산다고 하더라도 방 1개를 월세를 주는 것이 여기에 해당합니다.

이런 전대차는 반드시 주인=소유주의 허락이 있어야 하는데, 건설사가 소유주이니깐 당연히 허락해주겠죠? 

 

이런 일련의 과정들로 인해서 민간임대의 인기가 올라가고, 편법 분양이 가능하다는 것입니다.

 

그렇다면, 부동산 단타는 무엇일까요?

 

다음에는 이 민간분양을 부동산 단타에 이용하는 이야기를 해보겠습니다.

이건 리스크가 너무 큽니다. ㅠㅠㅠ

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^