월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위 추천도서

안녕하세요~^^

책 읽는 김주무관입니다.^^

 

오늘은 제가 투자자라는 꿈을 꾸게 만든 일등공신인 너나위님의 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 소개드립니다^^

 

 

한줄 요약
투자는 우리가 부자가 되는 것보다 불안한 노후준비를 위해 반드시 필요하다

벤치마킹
1. 최소: 서울이나 광역시는 5개 구, 인구 50만 이상 지역은 5개 이상 시를 지역으로 선정하고 임장하자.
2. 공급은 향휴 3~4년+ 인구의 1% 이상인지 확인하기
3. 전국의 직장수를 지도위에 표시해보자.
4. "친구가 추천해서 왔는데요, 이 지역은 잘 몰라서요"라며 부동산 소장님의 말을 경청하자(아는 척하는건 진짜 쓸데없는 짓이다)

 

저는 이책을 3번째로 읽은 거라, 제가 몰랐던, 놓쳤던 부분을 위주로 말씀 드릴꺼예요~^^

전체적인 내용이 궁금하시면, 글 제일 하단에 월급쟁이 부자들 카페에 제가 올린 후기를 참고해주세요 ^^

 

부동산 시장의 흐름과 나타나는 현상들

 

 

부동산의 상승기의 초반에는 부동산이 바닥을 집고 전세가가 올라가기 시작하면서 전세가가 매매가를 밀어올린다. 그럼에도 매매가는 금방오르지 않는다. 한참의 하락장에 대한 공포가 여전히 사람들의 머릿속에 있기 때문이다. 여기서 수요가 많은 지역의 수요쏠림현상이 커지며  지속적인 전세가의 상승으로 인해 실제 매매가 잘 되지 않더라도 매매가의 호가는 올라가는 현상이 발생한다. 이렇게 되면 상승하는 전세가와 매매가가 붙게 되면, 이때 그냥 사는게 낫겟다는 사람들이 나타나서, 이 매매수요가 하방지지선이 되어 매매가가 더이상 하락하지 못하게 받쳐준다. 이러면서 반등을 준비한다. 실제 이때는 매수한 후 잔금을 칠때까지 몇개월 사이에 내가 매수한 금액보다 높은 가격으로 전세가가 형성되곤 한다. 이 때 시장은 매매가는 보합 혹은 약세지만 전세가는 꾸준히 상승한다.

 

이런 상승흐름으로 건설사들은 분양을 조심스럽게 간보기 시작한다. 이때는 미분양이 소진되고, 하방 지지선으로 작용하던 매매가가 조금씩 상승기류로 돌아선다. 주택이 부족해 지기 시작하면 분양가도 높아지고 분야 족족 완판된다, 뒤를 잇는 신규분양의 분양가도 올라가고, 이 정도 되면 주위의 구축들도 동반상승한다. 이를 '키맞추기'라고 한다. 이런 패턴들이 반복되다 보면, 매매가와 전세가는 함께 상승한다. 그리고 공급이 부족한 시가에 분양한 아파트는 입주까지 시간이 걸린다.

이렇게 되면 더욱 매매가와 전세가는 상승하고, 언론에서는 부동산 시장 '과열' '열풍' 이란 단어가 나오기 시작한다. 이러면 정부는 규제의 칼을 빼든다. 그렇지만 한번 불붙은 시장은 좀처럼 꺼지지 않는다. 시간이 좀 지나면서 공급이 부족한 시간에 분양한 아파트들이 입주를 하기 시작하고, 이러면 전세가는 보합 혹은 하락하기도 한다. 끝까지 상승만 할거 같은 부동산 시장은 점점 임계점에 다다르며 하락기로 접어들 준비를 한다.

 

미분양이 늘어나고 전세가 하락이 본격화 되면서 매매가에도 영향을 준다. 이렇게 하락기를 겪게된다. 하락기가 지속되다가 늘어난 공급이 다 소진되고, 미분양이 점점 즐어들면서 전세가는 보합에서 약간 상승쪽으로 슬그머니 돌아서며 전세가 상승이 일어나기 시작한다. 이러면 하락기에서 전환이 되는 시점이 된다. 

 

이러면서 다시 상승기 초반의 모습을 보이며 이런 부동상 상승->보합->하락->보합->상승의 사이클은 반복된다.

 

우리는 언제가 투자 적기일까?

부동산 상승 초반(전세가가 상승해서 매매가를 자극할때, 투자금도 적게 들고 투자하기 굿 타이밍인거 같다)

 

비수기 투자의 정석

 

 

부동산 비수기: 6월에서 8월 여름철, 11월에서 1월 사이 겨울철

 

비수기인 여름에 부동산을 매수하고 잔금을 9월-10월 이사철에 맞춰서 한다. 비수기인 매매가 뜸한 여름에 저렴한 가격을 매수하고 임대수요가 많은 이사철에 임대를 놓는 것이다.

 

최소 어느정도 임장할까?

 

 

서울 수도권의 경우 5개 이상의 구, 인구 50만 이상 도시의 경우 5개 이상의 시를 선정해서 임장하고, 그 안에서 입지대비 저렴한 물건을 찾고, 전세가율이 높아 투자금이 적게드는 물건을 골라서 투자해라.

 

공급 리스크

 

 

매수 후 임대를 놓으려고 하다보면 내가 잔금을 치르고 나서 임대를 놓을 수 밖에 없는 상황들이 생긴다. 그런데 현금 유동성이 확보되지 않는다면 향후 3~4년의 공급물량, 인구 1%이상의 공급물량인지 꼭 체크하고, 감당할 수 없다면 투자하지 마라.

 

직장 확인

 

 

국세청- 국세통계홈페이지 - 시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황 - 원천징수지 기준 을 보면 어느지역에 몇 명의 근로자 일하고 있으며 또 그들의 연봉은 얼마인지가 나온다.

산업분류별 일자리 수도 확인 가능한데, 이런 것을 바탕으로 전국 지도에 시도별로 일자리 숫자를 적어봐라. 전체적인 일자리 수로 인해 어디가 직장이라는 입지에서 우위를 차지하는지 한눈에 알 수 있다.

 

부동산 소장님

 

 

지역에 대해 사전 조사를 하고 난 후라도 소장님께 아는 척하지마라.

내가 아는 것을 확인하는 차원도 있고, 나보다 소장님이 더 그 지역을 잘 안다.

"친구 소개로 왔는데요, 이 지역은 잘 몰라서요~ 어떤가요?" 이렇게 솔직하게 모른다고 이야기하고 브리핑 받는 것도 좋다

 

읽을 때마다 느끼는 것, 마음에 와닿는 내용이 다르네요~~ 신기~~^^

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^

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