부동산 전세사기 당하지 않기 위해 꼭 해야할 3가지

안녕하세요~ ^^
책읽는 투자자 김주무관입니다.

 

 

지금 내가 전세를 구한다, 반전세 구한다, 원룸 월세 구한다 
이러면 꼭 해야할 3가지가 있습니다.
이것만 지켜도 거의 대부분 전세사기를 피할 수 있습니다.

여러가지 있지만, 복잡하게 이야기 하지 않고 간단하게 말씀드리겠습니다.

 

 

첫번째

전입신고, 확정일자 받기, 실제로 이사하기 이 3가지를 반드시 해야 합니다. 이게 모두 하셔야 하는 겁니다.

 

"전세들어가면 전입신고는 꼭 해야돼~" 라는 말 많이 들으셨죠?
그런데도 전입신고를 안하는 분 꼭 있죠! 내가 전입신고를 안했다 그런데 이 집이 경매로 넘어갔다? 이러면 보증금 몽땅 날라갑니다.
이 전입신고, 확정일자 받기, 이사하기 다 해야지 내가 보증금을 지킬 수 있는데,. 이 집이 경매로 넘어가서 내 보증금을 떼일 위험에 처할때
여기에 대항할 수 있는 대항력이란게 생깁니다. 한마디로 이렇게 해야지 내 보증금을 그나마 지킬수 있는 가장 기본이 된다는 겁니다.
아파트나 빌라 등 큰 돈으로 전세를 들어가는 경우는 대부분 전입신고, 확정일자, 이사를 다 하는 경우가 많지만
대학생들, 사회 초년생, 20대 분들은 귀찮아서, 몰라서, 혹은 보증금이 작아서 안하는 경우가 많은데, 그러다가 보증금 날리는 경우 많이 봤습니다.
꼭 하세요. 작년 6월 1일부터는 전입신고 하면 자동으로 확정일자가 부여된다고 하니, 참고하세요
전 작년 12월에 이사 또 했는데, 찝찝해서 그냥 확정일자 따고 받았습니다.
전입신고 확정일자 모두 인터넷으로 가능하고, 전입신고는 정부24, 확정일자는 인터넷법원사이트에서 가능합니다. 
"아~ 난 이것도 저것도 잘 모르겠다?" 그러면 계약서와 신분증 가지고 가까운 행정복지센터, 동사무소죠? 가시면 됩니다.

 

두번째 

등기부등본을 꼭 확인해야 합니다.

등기부등본 꼭 봐야한다는 말 많이 들어보셨죠?
"그런데 등기부등본에서 뭘 봐야하는데? 아~ 어려워" 이런 생각 많이 하실꺼예요

등기부등본을 볼 때, 이것만은 챙겨보자.
주소, 등기부등본 발급날짜, 집주인 인적사항, 압류, 가등기 등 내가 처음들어보는 이상한 말 적혀있나? 대출있나?있으면 얼마있나? 이건 봐야합니다.

우선 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구가 있는데, 이 3가지가 한개의 등기부 등본입니다.

주소와 등기부등본 발급날짜는 표제부 라는 곳에 적혀있습니다. 내가 계약하려는 집 주소, 동 호수까지 맞는지? 이거 오늘 발급한 등기부등본 맞는지?
확인하십시오. 의외로 나는 101동 101호 계약하는데 등기부등본은 102동 101호꺼를 보는 경우 있습니다. 황당하지만 꽤 많습니다 ㅋㅋㅋㅋ

주인 인적사항이랑 압류, 가등기 등 처음들어본 낯선 용어들이 적혀있는 것은 갑구를 보시면되는데, 
집주인 인적사항은 집주인 주민등록증 보고 그거랑 등기부등본에 있는 소유자랑 같은 사람인지 이름 생년월일 등을 확인하면 됩니다.
압류 가등기 가압류 등등 이런말 있으면, 나는 부동산에 대해 잘 모른다! 이러면 왠만하면 계약하지 마세요 
"그래도 조건이 너무 좋아 난 꼭 해야겠어" 그렇다면 반드시 부동산소장님께 물어보고 스스로 따로 공부를 해야합니다.

다음으로 대출이 있나를 봐야하는데 이건 을구를 보면 됩니다. 을구를 보면 **은행 근저당설정 채권액 얼마! 이렇게 적혀있으면 
이 집을 담보로 **은행에서 대출을 받았구나 생각하시면 됩니다. 그리고 지인이나 친구한테 돈을 빌릴 수도 있겠죠? 그런것도 여기에 나타납니다.
내가 아파트나 빌라 전세로 들어간다 이러면 내가 잔금 다 줄때 이 대출금 모두 갚는다는 조건을 특약으로 적어야 합니다.

그러면 여기서 끝이냐? 아닙니다. 
잔금치르고 1-2일내로 다시 등기부등본 떼서 근저당이 말소되어서 없어졌는지 봐야합니다. 근저당이라는 글자 위에 줄이 그어져 있을겁니다
"뭐 잔금 다 치뤘는데 보면 뭐하냐? 이미 일은 벌어졌는데?" 이렇게 생각하실 수도 있는데, 집주인이 깜빡하고 안했을 수도 있습니다. 
그리고 혹시, 일부로 그런거라면 바로 따지면 아무래도 상황을 좀 더 쉽게 해결할 수 있겠죠?

 

세번째 

전세의 경우 전세보증보험을 꼭 들어야 합니다.

요즘은 많은 분들이 전세보증보험을 들지만, 실제로 전세보증보험을 들려고 하면 따로 돈이 든다는 걸 알게될겁니다.일종의 보증보험료입니다.
그래서 집주인의 직업이나 사회적 지위 같은것을 보고, 아니면 부동산 소장님 말만 믿고
"아이고 이 집주인은 그럴 분이 아니야~ 이 집주인이 얼마나 부자인데 그럴일없어~ 괜찮아~ 전세보증보험 들려면 또 돈들자나
괜찮아~ 괜찮아~" 이런말 믿고 전세보증보험 안드시는 분들 있는데 반드시 드세요
저도 재작년에 전세살면서 전세금 1억 천만원에 보증보험 들때 돈 5만원 정도 냈습니다.
5만원도 아깝다고 생각하실 수 있지만 1억1천만원에 5만원이면 할만하지 않나요?
반드시 전세보증보험 듭시다

자, 그럼 전세사기 안당하기 위한 세가지 뭐였죠?
첫째, 전입신고, 확정일자, 이사 이 세가지 모두 꼭 한다,그러나 작년6월 1일부터 전입신고하면 확정일자 자동부여되니 전입신고 이사 요 두가지 하면되겟쬬?
둘째,  등기부등본 반드시 확인한다, 제가 등기부등본에서 뭘 봐야하는지 말씀 드렸죠? 표제부, 갑구, 을구 에서 각각 꼭 봐야하는거 확인하세요
셋째, 전세보증보험 반드시 든다

 

그러면, 전세보증금은 얼마를 해야 완전 안전한가? 이런 의문이 드시죠? 특히나 반전세나 월세보증금의 경우 더 궁금하실꺼예요.

현재 기준으로 서울 5000만원 이하가 제일 안전합니다.
이건 이 집이 법원에 경매로 넘어갈 경우, 근저당 순서와 상관없이 최우선 변제권이라고 해서
법적으로 지켜주는 금액입니다.
우선 소액 보증금 서울의 경우 1악 00천만원 이하가 되어야지 이 보증금 중에서 최우선변제로 5천만원을 받을 수 있고, 1억 00천만원 넘는 보증금의 경우, 
소액으로 보지않기 때문에 보장받을 수 없습니다.
그러면 어떻게 5000만원으로 전세를 얻냐 하실껀데요. 
아파트나 빌라처럼 집주인이 가진 그 집을 나 혼자 전세를 할 경우 내 앞에 근저당을 없게 만들면 보증금을 지킬 수 있습니다. 
쉽게 이야기 하면 나보다 먼저 이 집을 담보로 돈을 빌린 사람이 하나도 없게 하면 되는겁니다.

그런데, 원룸처럼 집주인은 한명인데, 101호 102호 이런식으로 여러사람이 전세를 들어갈 경우 꼭 5천만원이하로 들어가시길 추천드립니다.
이 원룸이 현재 10억 짜리야! 그런데 앞에 근저당이 3억이 잡혀있어! 그러면 일반적으로 안전하다고 보시면 됩니다.
여기서 "그러면 5000만원은 무조건 보장이 되는거냐" 라는 의문이 생기실텐데, 상당부분 맞지만 꼭 그런거 아닙니다.
이 법적으로 보장해주는 5000만원은 현재의 기준으로 그렇다는 거고, 이 집에 있는 근저당이 언제 처음 잡혔느냐에 따라 
법적으로 보장해주는 5000만원이 4000만원이 될수도 있고, 3000만원이 될 수도 있습니다.
그 집에 근저당 잡힌 날짜를 기준으로 최우선 변제금액이 얼마인지 달라집니다.
예를 들어 이 건물이 2010년에 지어져서 **은행에서 대출을 받아 근저당설정이 2010.12월이다! 이러면 2010.12월 일 때는 소액 보증금 기준이 1억이고,
최우선 변제금액이 3500만원인게 보이시죠? 그럼 이 원룸에 들어갈때는 3500만원까지 최우선 변제해준다는 의미입니다.

그럼, 이 건물에 20집이 산다 라고 가정하고, 모두 5000만원씩 전세로 산다면 이 전세보증금만 10억이죠~ 거기다가 아까 근저당 은행에 3억이 있죠
그러면 총 13억인데, 현재 건물 가격은 10억이라면 어떻게 되냐?
경매로 넘어갔을 때 보증금을 변제 못받을 경우가 있습니다.
보통 원룸 집 주인들은 대출에 대한 이자를 내야 하기 때문에 세입자에게 월세를 받는 것을 좋아하죠. 그래서 크게 염려할 필요는 없지만,
이런 부분을 노려 사기를 치는 경우가 있기 때문에, 불안하다면 주인에게 요구해서 그 건물의 세입자들의 확정일자 받은 내역을 보여달라고 하시면 됩니다.
이 확정일자 내역을 발급 받을 수 있는 사람은 집주인만 가능하고 세입자의 경우 다른 세입자의 확정일자 내역 즉, 보증금이 얼마인지를 알 수 없다는 거죠
그런데, 원룸 집주인들은 보통 한 호실에 큰 금액을 받지 않기 때문에 귀찮아하면 안해줄려고 하는 경우가 많습니다.
그래서 원룸은 더욱 전세보다는 월세를 추천드립니다.

오늘 전세사기를 당하지않기 위해 해야 할 것 3가지와 나의 전세보증금은 얼마가 안전하지 알아보았습니다.


오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

행복한 하루 되세요.